En las áreas más dinámicas y mercantilizadas del territorio (áreas de mercado) es donde la necesidad de vivienda se intensifica, y donde los desajustes socioeconómicos y territoriales son más extremos. En Andalucía pueden identificarse áreas de mercado con diferentes realidades, en función a los diferentes intereses económicos que en ellas interaccionan, influyendo directamente en la consecución del derecho a la vivienda en todas sus vertientes (acceso, rehabilitación, accesibilidad, infraestructuras…) y generando diferentes gradientes de vulnerabilidad residencial y desigualdad (fig.1). Esos problemas serán de diferente tipo dependiendo del ámbito (aglomeraciones urbanas, zonas serranas, ámbitos litorales…) y la escala territorial analizada. De este modo, a escala local, en el centro de las ciudades (casco histórico) o en las periferias de las mismas, las realidades y problemáticas relacionadas con el acceso/necesidad de vivienda serán muy dispares porque los intereses económicos y el proceso de regulación de esos intereses son también diferentes.
Consecuentemente, es fundamental favorecer el derecho a una vivienda digna, de calidad y a un precio adecuado al nivel de renta de la población que la demanda. La intervención pública en la materia está directamente relacionada con la importancia otorgada a la consecución del estado de bienestar y la aceptación de la necesidad de intervención por parte de las administraciones competentes para garantizar sus objetivos.
Es en los ámbitos más poblados, con mayor dinamismo socioeconómico y diversidad sociocultural donde confluyen diferentes tipos de necesidades de vivienda, y donde el mercado de la vivienda y precio de transacción está determinado por los siguientes factores:
(1) La sobrevaloración del bien: el conjunto de agentes económicos que intervienen en el mercado de la vivienda genera unas expectativas de transacción elevadas, contribuyendo a un incremento generalizado en el precio del bien, independientemente de la forma de tenencia a la que nos estemos refiriendo.
(2) Mejores dotaciones: la intensificación del mercado de la vivienda libre se potencia en aquellos ámbitos donde el conjunto de dotaciones es más elevado (educacionales, sanitarios, industria, administración gubernamental, etc.).
(3) Mejores conexiones: los ámbitos mejor comunicados (red de carreteras, ferroviario, metro, aeropuerto…) tienen mayor renta de situación y en consecuencia el precio del suelo es más elevado, influyendo directamente en el precio de la vivienda.
(4) Caracterización geográfica y/o climática: el territorio como base geográfica juega un papel fundamental, convirtiéndose en motivo intrínseco de atracción inmobiliaria mediante la proliferación de segundas residencias y zonas de atracción turística.
Este conjunto de factores fundamentan los principios de econometría espacial a partir de los cuales se deduce que existe una clara influencia geográfica entre el precio de la vivienda y la vecindad física entre municipios que pertenecen a un mismo ámbito de influencia o dominio territorial (sierras, valle del Guadalquivir y el litoral, en Andalucía). Así mismo, a escala local influyen fundamentalmente los factores de localización espacial, referidos al radio de influencia del nodo central de la ciudad y su conexión infraestructural con la misma, así como la dotación de equipamientos (Lirong Hu et al., 2019; Chasco, 2008; Cano y Chica, 2001), aspectos que van configurando la titularidad pública o privada de la construcción de viviendas, tipología constructiva y precio final de las mismas, en cualquier forma de tenencia. Todo ello va contribuyendo a la delimitación de unas áreas de mercado, donde como afirman Brown & Hinchs (2008) el análisis de la oferta de vivienda en sus formas de tenencia y uso juegan un papel fundamental en su delimitación, permitiendo inferir que los ámbitos más vulnerables desde el punto de vista del derecho habitacional y desigualdad residencial son aquellos que se encuentran en las áreas donde se produce un fallo de mercado y donde deberían desarrollarse con mayor énfasis políticas de vivienda y de rehabilitación para garantizar el cumplimiento constitucional: las áreas tensionadas.